Zastanawiasz się nad zakupem mieszkania lub domu? Zanim podpiszesz umowę, warto zwrócić uwagę na certyfikat energetyczny – dokument, który mówi o tym, ile będzie kosztować ogrzewanie i jak energooszczędna jest ta nieruchomość. Oto kompleksowy przewodnik, co warto wiedzieć. 

Co to właściwie jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo energetyczne (nazywane też certyfikatem energetycznym) to formalny dokument, który ocenia roczne zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, przygotowania gorącej wody. Dzięki niemu poznasz przewidywane roczne koszty eksploatacji i możliwe sposoby ich obniżenia.

Kto i kiedy musi go mieć?

Od 28 kwietnia 2023 każdy właściciel, który chce sprzedać lub wynająć nieruchomość, musi posiadać świadectwo energetyczne i udostępnić je kupującemu lub najemcy, nawet przed podpisaniem umowy. Od 1 kwietnia 2024 obowiązek dotyczy również sprzedaży domów – bez niego transakcja jest praktycznie niemożliwa. Przewidziana prawem kara za brak dokumentu może sięgnąć do 5 000 zł.

Kiedy dokument nie jest wymagany?

Są pewne wyjątki: budynki zabytkowe wpisane do rejestru zabytków, nieruchomości rolne, wolno stojące budynki o powierzchni nieprzekraczającej 50 m², obiekty religijne i niektóre obiekty specjalne – szczegóły regulują przepisy. Jeżeli nie planujesz sprzedaży ani wynajmu, dokument nie jest obowiązkowy.

Jak certyfikat energetyczny może Ci pomóc jako nabywcy?

Ocena kosztów eksploatacji

Świadectwo energetyczne dostarcza szacunkowych wartości zużycia energii, dzięki którym można przewidzieć przyszłe wydatki związane z ogrzewaniem, przygotowaniem ciepłej wody, wentylacją czy ewentualnym chłodzeniem. Kluczowe parametry to przede wszystkim wskaźniki zużycia energii użytkowej (EU) oraz końcowej (EK) – pierwszy wskazuje, ile energii potrzeba do ogrzewania pomieszczeń i podgrzewania wody użytkowej w idealnych warunkach, a drugi uwzględnia rzeczywiste straty systemu i określa ilość energii koniecznej do zakupu.

Mocny atut przy negocjacjach

Jeśli mieszkanie ma dobrą klasę energetyczną, możesz negocjować cenę – nieruchomość bardziej energooszczędna przyciąga kupujących i często wyceniana jest wyżej na rynku.

Transparentność oferty

Notariusz w akcie notarialnym musi odnotować numer świadectwa i potwierdzić, że dokument został przekazany kupującemu. Dzięki temu masz pewność, że transakcja przebiega zgodnie z prawem.

Kto płaci za certyfikat?

Zazwyczaj obowiązek sporządzenia dokumentu spoczywa na sprzedającym (lub wynajmującym). Jednak w praktyce często strony dzielą się tym kosztem lub sprzedający bierze go na siebie, by przyspieszyć procedurę. Koszt wykonania świadectwa może wynosić od około 200 zł (mieszkanie) do nawet 1 500 zł (dom jednorodzinny).

Co zawiera certyfikat energetyczny?

Dane techniczne nieruchomości

Dokument zawiera takie informacje jak: adres, rok budowy (lub modernizacji), powierzchnia użytkowa, typ budynku, rodzaj instalacji grzewczych i wentylacji, materiały budowlane i izolacyjne.

Wskaźniki energetyczne

Zawarte są wskaźniki: energia użytkowa (EU), końcowa (EK), pierwotna (EP), emisja CO₂ oraz udział OZE. Wszystko po to, aby szczegółowo ocenić energetyczne potrzeby budynku.

Rekomendacje do modernizacji

Dobrze sporządzone świadectwo zawiera także sugestie: np. montaż lepszej izolacji, wymiana pieca czy okien – czyli konkretne kroki do poprawy efektywności energetycznej.

Czy dokument może przestać być ważny?

Świadectwo jest ważne przez 10 lat od daty wystawienia. Jednak jeśli w okresie ważności świadectwa przeprowadzisz prace poprawiające efektywność (np. termomodernizacja, wymiana okien), dokument może wymagać aktualizacji. Dobrze śledzić jego termin przy planach sprzedażowych lub inwestycji modernizacyjnych.

Jak wygląda proces przygotowania certyfikatu?

Gdzie i jak uzyskać dokument?

Świadectwo może zostać sporządzone przez uprawnionego audytora energetycznego – firmę lub osobę wpisaną do centralnego rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Proces można często zrealizować online – po prostu wpisujesz dane nieruchomości (adres, metraż, typ ogrzewania, izolacja, plany, zdjęcia), dokonujesz płatności, a certyfikat jest gotowy w kilka godzin.

Co musisz przygotować?

Do sporządzenia świadectwa potrzebne są:

• dane adresowe, metraż certyfikowanej nieruchomości,
• rodzaj ogrzewania, wentylacji, źródła ogrzewania ciepłej wody,
• materiały użyte do budowy, stan izolacji,
• rok budowy lub ostatnie modernizacje,
• plany (rzuty), zdjęcia nieruchomości.

Podsumowanie

Jeśli planujesz zakup nieruchomości – mieszkania, domu lub lokalu – certyfikat energetyczny to absolutna podstawa. Nie tylko spełnia wymogi prawne – przede wszystkim pomaga zaplanować koszty i ocenić wartość inwestycji. Zweryfikuj klasę energetyczną, sprawdź zakres dokumentu i terminy. Jeśli sprzedający dokumentu nie ma – to czerwone światło. Jeśli ma – spróbuj dowiedzieć się, co konkretnie pokazuje certyfikat i czy warto zainwestować w modernizację przed zakupem.